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8月1日起二手房交易个税政策执行之际，京、沪等城市的地方细则相继出台，北京、上海、杭州等地从8月1日起，在二手房交易中可以选择两种方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20%计算；二是如果您不能提供完整资料的，普通住房将按转让收入的1%比例缴纳个人所得税。一位几天前为了尽快达成交易而做出了让步的售房者后悔道：早知道有这个1%，就不着急出手了，自己被那20%“忽悠”了。果真如此么？
操作中强制政策遭遇对策――
质疑：“核定征税”没准谱儿？
北京、上海等城市公布的细则，叫不少房地产炒家都放下了心。“一个看似严格的政策，很可能在操作中最终流于虚设。”有业内人士对按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税的细则表示担忧。
例一一位房产中介人员向记者介绍了他手中的一单交易：这套60万元的房，80万元准备卖掉。
房屋原值――60万元
出售价――80万元
80万元成交价·60万元原房价＋转让住房过程中缴纳的税金(9000元契税＋300元印花税＋5元产权证印花)总共是609305元，再减去约为44400元税金(80万×0.05的印花税＋80万×5.5%的营业税)＝146295元。
●方案一：提供完整凭证，按照净收益20%缴纳个税
应付个税：146295元×20%＝29259元
●方案二：没有完整凭证，按转让收入1%缴纳个税
应付个税：800000×1%＝8000元
结论按照净收益20%缴纳个税29259元，按转让收入1%缴纳个税8000元。
很显然，在这种情况下，就算原始购房凭证还在，谁还会去提供呢？
但记者在采访中发现，这似乎只看到了事情的一面。因为各地段、各时期房屋升值空间不同，计算结果也相差甚远。
例二另外一套建筑面积100平方米的商品房，总价67万元，3年后出售，预期房产增值额10万元，此套房屋装修费用2万元。
房屋原值――67万元
出售价――77万元
转让住房过程中缴纳的税金――合计53120元(购房契税10050元＋购房印花税335元＋营业税42350元＋印花税385元)
合理费用――装修费用：2万元
●方案一：提供完整凭证，按照净收益20%缴纳个税
应付个税：(770000·670000·53120·20000)×20%＝5376元
●方案二：没有完整凭证，按转让收入1%缴纳个税
应付个税：770000×1%＝7700元结论按照净收益20%缴纳个税5376元，按转让收入1%缴纳个税7700元。
这个二手房两套缴税方案案例分析，得出的结论与前一个例子截然相反――“卖二手房资料不全，得多缴税”。
很显然，根据获利空间的大小不同，卖房人会为谋取最大利润而各取所需。
个税征收在操作上困难多――
观望：“核定征收”便于认定？
就在8月1日个税开征的首日，北京、上海等地出具的实施细则，都提到了普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税。杭州等房地产“热点”地区，也都不约而同选择了“1%”这个下限。
对此，一位业内人士表示，“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机，但在具体操作中，由于“法定征收”和“核定征收”两者应税收入与税率存在巨大差别，而像北京、上海等这些热点城市并没有按“核定征收”的最高点3%来执行，而是按最低点1%来操作，无疑为“合理避税”留下巨大空间。
有人经过仔细研究之后发现，规定中还有更多的可乘之机。
比如，有购房者到装修公司开一张发票，可以从个税上省下一大笔钱。至于原来“阴阳合同”之类的旧避税方法也仍然存在。据说，深圳在这次二手房交易的“地震”中没有受到太大影响，就是由于当地“阴阳合同”的广泛存在。
真是“上有政策，下有对策”――已经有业主向记者表示了这样的心迹。
“我爱我家”副总裁胡景晖说，从“差额的20%”到“全额的1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。他说，征收个税取证难、出售价核准计算复杂和合理费用认定环节繁多等三点导致了目前个税征收在操作上困难较多。
胡景晖认为，如果能顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的计税方式。
供需关系决定市场走向――
求解：百姓该喜该忧？
从8月1日开始，二手房地产交易几乎陷入了停顿，一些中介公司甚至干脆给自己的员工放起了长假。虽然生意清淡，但问及对未来市场的估计，几乎所有中介都认为市场需求依然强劲。
“核定征收”与“法定征收”之间虽然有一个巨大的避税空间，但接二连三的调控政策会使房屋交易者看问题更深，观大局更广，望前途更远。正是碍于这种需求，二手房个税开征，貌似矫枉过正的一剂“猛药”，其实不过是虚晃一下，然后在各方压力下大步后撤的“温柔一刀”。
“我爱我家”在7月30日的一个客户购房意向调查中发现，虽然有51.2%的被调查客户表示近期打消了购房念头，但对于“一年后是否购房”的选择中，47.5%的客户选择了“是”。
而“中原地产”近日实施的一个对客户调查回访中，也有60%的客户依旧表示有强劲购房需求。“裕兴房产”总经理郑瑛则表示有近91%的卖家表示要继续卖房。“裕兴房产”、“我爱我家”等中介甚至有逆势扩张的设想。
近几天，以二手房买卖为生存第一要务的星罗棋布的房产中介，为了提高成交额都会提醒卖主，如果房屋升值较多，就以“我没发票”来避开20%的个调税。而且理论上，全国各地都有这种情形存在的可能和理由。这是一个不需多少“智商”即可给出准确答案的算术题。
有律师告诉记者，关键在于“我没发票”或叫“我没有凭据”等理由，有关部门(如交易中心、税务部门)根本无法洞悉卖主的真伪。怎么查？谁来查？拿什么法律依据查？都似乎还没有合适的应对办法。针对一些售房者瞒报实际交易金额，达到避税、逃税目的的情况，地税部门有关人士表示，二手房转让环节对增值部分的认定的确有难度，税务部门单方面很难准确掌握实际成交价。
有人认为，也许是地方政府对二手房转让强制征收20%的个人调节税，热情不是太高；我国众多百姓的纳税意识欠强，倘若二手房市场就此走向寂寞，后果肯定是非常可怕的。但有专家乐观预测，经过一阵观望后，二手房交易终将理性回升。 |
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