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近两年，“买房了吗”就像“吃饭了吗”一样成为许多人见面的问候语，面对节节攀升的房价，是买房还是继续观望已经成为众多市民最为头疼的事情。“房价还会涨吗？”这个问题始终困扰着还没有买房的人，也困扰着房地产业。此前一位专家就表示：“现在谈论房价涨跌全是胡说八道，究竟是涨是跌，只有市场能决定，而市场总是用一切方法来证明大多数人是错的。”
投资房产不如把钱存银行
投资是为了获利，要获利就要追求资金周转率，购房者自然希望将房屋早日出手。据了解，目前普通住宅如果在5年内出手，需要缴纳5.55%的营业税、3%的契税、1%的个人所得税，另外还有印花税、手续费、登记费等大约总共0.2%至0.3%，费用的总和几乎接近房价的10%。事实上，不会有哪个投资者能够忍受5年的资金周转期，因此，上边的税费就一个也不能少。也就是说，如果房子只升值了10%的话，投资买房者是赔钱的，因为即便是把钱存在银行，每年也可以有至少2.25%(需要缴纳20%个人所得税)的收益。
有业内人士告诉记者，其实上面的计算方法相对简单，因为房子也是商品，是有消耗的，投资还应该计算折旧。据悉，目前计算房子折旧有三种方法：一是直线折旧法；二是双倍余额递减法；三是成新率法。“一般我们都使用直线折旧法，即房屋总值除以房屋存在年数所得数值。”该人士介绍说：“以80万元房屋为例，如果是钢混结构存在60年，每年折旧1.3万元，如果是砖混结构存在50年，每年折旧1.6万元，即每年成本再加1.6%或2%。如果是贷款的话就更不得了啦。”据了解，目前公积金贷款1至5年的利率是4.14%，商品房按揭6.12%至6.48(可以下浮15%)。
3%的租房收益率不值得冒险
很多人认为，可以买一套房子投资，用租金偿还贷款，这种被很多市民认可的形式却遭到了业内人士的反对。一位已经离开地产界的专业人士认为，目前国内的租售比(租金与售价比)偏低，所以，这种投资形式并不可取。“天津目前一套50平方米左右的偏单租金大概在1000元左右，而这样的偏单能够卖到30万元左右，如果房地产行业一直稳健发展，按照一般我们业内计算，每年的租金要去掉一个月的空置期，也就是说，年租金在11000元左右，这样年收益率在3%左右，与存银行差不多。”但他提醒：“这都是在房地产行业健康发展前提下的。股市、期货、外汇、房地产是世界公认的四大投资渠道，是投资就有风险。国际上房地产行业出现大幅下跌并不鲜见。为了每年3%的收益率需要冒房市调整的风险显然并不值得。”
房产疯长不现实现实须观望
业内人士认为，国家近年来的宏观调控基调一直是控制房价涨幅，因此投资者期待房地产市场依然像前些年一样出现疯长是不现实的。“目前股市在上涨，增量资金介入明显，而期货和外汇市场一直不断吸引资金进入，有报告称，已经有国际热钱开始从国内流出，再加上中国进入加息周期，而其他投资渠道的兴旺，必然分流地产投资，这说明投资拉动房价大幅上涨的动力正在减弱，种种迹象都显示多元化投资渠道对社会过剩资金的吸引，著名经济学家谢国忠提出‘中国房价明年将进入调整期，2008年或2009年将进入谷底’的论断是有道理的。”该人士认为，“套用央行的话说，当前房地产价格走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，将会在宏观上影响投资、消费和金融稳定，因此，买房投资的消费者可以暂时观望，以免短线变中线，中线变长线，长线变投资的尴尬情形在自身上演。” |
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